Taloyhtiön keinot vastikerästeihin varautumiseen

Kiristynyt taloustilanne korkojen nousun ja inflaation myötä rasittaa taloyhtiöiden osakkaiden maksukykyä, ja näin ollen se vaikuttaa myös taloyhtiöiden talouteen (Isännöintiliitto 2023a). Isännöintiliiton vuosittain julkaiseman putkiremonttibarometrin mukaan 64 % isännöitsijöistä on kokenut vastikerästien lisääntyneen ainakin hieman viimeisen vuoden aikana. Vastaajista 11 % kertoi vastikerästien lisääntyneen merkittävästi ja erityisen haasteellinen tilanne on taantuvilla, väestöään menettävillä alueilla. (Isännöintiliitto 2024.)

Taloyhtiöillä on viime vuosina ollut painetta nostaa hoitovastikkeita, kun juoksevat kulut, kuten energia ja sähkö ovat kallistuneet. Kiinteistöliiton kyselyn mukaan kymmenen suurimman kaupungin kerrostaloissa vastikkeet nousivat tänä vuonna hieman reilu 4 %. Vuonna 2023 vastikkeet nousivat yli 8 %. (Kiinteistölehti 2024.)

 Myös peruskorjaus ja rakentaminen on kallistunut inflaation myötä. Uudiskohteissa ongelmaksi on muodostunut pääomavastikkeiden raju nousu, joka johtuu kohonneista koroista. Näissä kohteissa on usein paljon lainaa, joten pääomavastikkeen määrä on suuri. Osakkaalle hankala tilanne on, jos taloyhtiölainojen lyhennysvapaat ovat päättyneet samoihin aikoihin, kun korot ovat nousseet nopeasti. (Isännöintiliitto 2023b.)

Vastikerästien seurannalla tärkeä rooli

Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen tulee aktiivisesti seurata osakkaiden vastikesuorituksia ja puuttua kertyneisiin vastikerästeihin nopeasti. Ensimmäisenä toimenpiteenä pienempien maksurästien osalta lähetetään maksumuistutuksia- ja vaatimuksia. Vapaaehtoisessa perinnässä voidaan käyttää apuna myös perintätoimistoa. Jos nämä toimenpiteet eivät tuota tulosta, yhtiöllä on mahdollisuus siirtyä oikeudelliseen perintään tai käynnistää huoneiston hallintaanottomenettely.

Hallintaanottovaroitus tulisi antaa, jos vastikkeita on maksamatta noin kahden kuukauden ajalta. Jos osakas ei varoituksesta huolimatta maksa erääntyneitä vastikkeita, voidaan vastikerästien ollessa 3–4 kuukauden suuruiset kutsua yhtiökokous päättämään huoneiston hallintaanotosta. (Lithenius 2016.) Huoneiston hallintaanoton jälkeen taloyhtiö voi vuokrata huoneiston, ja syntyneitä vastikerästejä katetaan saatavalla vuokratuotolla.

Etelä-Karjalan alueen taloyhtiöillä ei suuria ongelmia

Aleksi Hellsténin (2024) opinnäytetyössä haastateltiin neljää isännöintialan ammattilaista, jotka omien kokemustensa perusteella kertoivat Etelä-Karjalan alueen taloyhtiöiden taloudellisesta tilanteesta. Suurimmat ongelmatapaukset keskittyvät Imatran alueen taloyhtiöihin, joista osassa vastaajat näkivät jopa riskin taloyhtiön konkursseille. Tapaukset osakkaiden ja taloyhtiöiden osalta ovat kuitenkin niin vähäisiä, että ei voida puhua laajoista talousongelmista.

Suurin yksittäinen maksuvaikeuksia aiheuttava tekijä on pääomavastikkeen nousu korkojen nousun myötä. Tämä ilmiö on useassa taloyhtiöissä saattanut moninkertaistaa pääomavastikkeen määrän lyhyessä ajassa. Toinen ilmiö on venäläisomisteisten asuntojen tuomat ongelmat. Venäjällä asuvat osakkaat eivät rahaliikenteen vuoksi saa maksettua vastikkeitaan, vaikka haluaisivat. Tähän liittyen on ilmennyt myös tiedoksianto-ongelmia, sillä tiedoksiantoja ei saada normaalisti toimitettua Venäjälle. Osakkaille ei saada tietoa maksumuistutuksista, hallituksen varoituksista tai hallintaanottopäätöksistä. 

Muutos tiedoksiantosääntelyyn

Haastateltavat olivat yhtä mieltä siitä, että taloyhtiöiden on osattava sopeutua ja varautua muuttuviin olosuhteisiin nopeallakin aikataululla. Tehokkaimpia keinoja maksukyvyn ylläpitämiseen ja vastikerästejä vastaan todettiin olevan muutaman kuukauden vastikekertymän pitäminen tilillä, kalliimpien korjaushankkeiden lykkääminen paremmalle ajalle, jos mahdollista, sekä taloyhtiöiden lyhyen ja pidemmän aikavälin strategioiden uudelleenjärjestelyt.

Opinnäytetyön valmistumisen jälkeen, heinäkuussa 2024 tuli voimaan asunto-osakeyhtiölain tiedoksiantosääntösääntelyn muutos, joka helpottaa huoneiston hallintaanottoprosessia tilanteessa, jossa osakas oleskelee Euroopan talousalueen ulkopuolella. (Hupli 2024.)

Lähteet

Hellstén, A. 2024. Taloudelliset haasteet ja vastikemaksujen hallinta asunto-osakeyhtiöissä. AMK-opinnäytetyö. LAB-ammattikorkeakoulu, liiketalous. Viitattu 31.5.2024. Saatavissa https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2024060320301

Hupli, J. 2024. Osakkaan oleskelu ulkomailla ei enää estä hallintaanottoa. Kiinteistöliiton Lakipähkinä-blogi.16.8.2024. Viitattu 7.11.2024. Saatavissa https://www.kiinteistoliitto.fi/blogit/lakipahkina/ulkomaillaoleskelujahallintaanotto2024/

Isännöintiliitto. 2023a. Osakkaiden vastikerästien määrä noussut. Viitattu 31.5.2024. Saatavissa https://www.isannointiliitto.fi/medialle/vastikerastitnousseet/

Isännöintiliitto. 2023b. Millaisia vastikemenot ovat lähivuosina? Esimerkkilaskelmat paljastavat taloyhtiöiden isot erot. Viitattu 31.5.2024. Saatavissa https://www.isannointiliitto.fi/medialle/millaisia-vastikemenot-ovat/

Isännöintiliitto. 2024. Putkiremonttibarometrin tulokset 2024. Viitattu 30.10.2024 Saatavissa https://www.isannointiliitto.fi/wp-content/uploads/2024/05/Putkiremonttibarometrin-tulokset-2024_embargo-PDF.pdf

Kiinteistölehti. 2024. Aiempaa harvempi taloyhtiö nostanut hoitovastiketta. Viitattu 30.10.2024. Saatavissa rajoitetusti: https://www.kiinteistolehti.fi/aiempaa-harvempi-taloyhtio-nostanut-hoitovastiketta

Lithenius, L. 2016. Vastikerästejä – mitkä ovat vaihtoehtomme? Kiinteistöliiton Lakipähkinä-blogi. 26.9.2016. Viitattu 7.11.2024. Saatavissa https://www.kiinteistoliitto.fi/blogit/lakipahkina/vastikerasteja-mitkaovatvaihtoehtomme/

wal_172619. Asuinrakennus, kerrostalo, rakennus. Pixabay. Viitattu 7.11.2024. Saatavissa https://pixabay.com/fi/photos/asuinrakennus-kerrostalo-rakennus-7068830/