Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ei ole tarkoitus tuottaa voittoa, vaan vastiketta pyritään keräämään sen verran, että yhtiön kulut saadaan katettua (Heinonen 2017, 79). Kun asunto-osakeyhtiössä tietty määrä lattiapinta-alasta on yhtiöjärjestyksessä määrätty asuinkäyttöön, niin keskinäinen kiinteistöyhtiö voi olla esimerkiksi liikehuoneistoista tai varastoista koostuva tila (Kiinteistöliitto 2024).
Hoitovastike määräytyy kiinteistön juoksevien hoitokulujen perusteella, ja sitä maksavat kaikki osakkaat. Pääomavastikkeen perusteena käytetään tilikauden aikana maksettavia lainanlyhennyksiä, korkoja sekä lainanhoitokuluja. Erityisvastikkeen perusteena on ne kulut, joita varten erityisvastiketta kerätään.
Arvonlisäveron vaikutus vastikkeeseen
Kun keskinäisen kiinteistöosakeyhtiö on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi, tulee arvonlisävero ottaa myös vastikkeita laskiessa huomioon. Tällöin yhtiöjärjestykseen kannattaa lisätä maininta arvonlisäverovastikkeesta sekä hyödyn ja kustannusten jakautumisesta. Valittavana on kaksi eri mallia. Hyöty osakkaalle -mallissa arvonlisäverosta saatava hyöty ja siitä tulevat lisäkustannukset kohdistuvat vain arvonlisäverollisille osakkaille. Hyöty yhtiölle -mallissa hyödyt ja kustannukset kohdistuvat myös arvonlisäverottomille osakkaille. (Heinonen 2017, 192–195.) Mikäli erillistä arvonlisäverovastiketta ei määrätä, jäävät vastiketuotot arvonlisäveron verran vajaaksi.
Leppäsalo (2025) on opinnäytetyössään avannut arvonlisäverovastikkeen määräytymisen perusteita. Silloin kun käytössä on hyöty yhtiölle -malli, vastikkeen perusteena on kulujen nettosumma. Tällöin riittää, että verollisessa käytössä olevilta osakkailta peritään vastikkeen sisältämän arvolisäveron suuruinen arvonlisäverovastike. Tai vaihtoehtoisesti vastike voidaan periä verollisilta osakkailta suoraan arvonlisäverolla korotettuna. (Leppäsalo 2025.) Hyöty osakkaalle -mallissa arvonlisäveron kohdistumisen suhteen vaaditaan tarkkuutta, ettei arvonlisäverottomat osakkaat joudu maksamaan arvonlisäverollisuuden lisäkulua. Vastike määräytyy kulujen bruttosumman perusteella. Arvonlisäverovastike laskentaan vähentämällä vähennyskelpoinen arvonlisävero vastikkeista maksettavan arvonlisäveron ja lisäkustannusten yhteissummasta. Arvonlisäverovastikkeeseen lisätään päälle vielä arvonlisävero. (Leppäsalo 2025.)
Jokaiselle eri vastiketyypille lasketaan oma arvonlisäverovastikkeensa. Kuitenkin riittää, että arvonlisäverollisuudesta aiheutuneet kulut otetaan huomioon vain yhden arvonlisäveroverovastikkeen määrityksessä. Hoito- ja erityisvastikkeessa arvonlisäverovastiketta määritellessä on huomioitava kuluihin sisältyvä arvonlisävero. Pääomavastikkeen kohteena olevat lainakustannukset eivät sisällä arvonlisävero, joten arvonlisäverovastike lasketaan suoraan pääomavastikkeen sisältämästä arvonlisäverosta.
Vastikeylijäämän tai -alijäämän kohdistaminen
Kun vastikkeita peritään eri tarkoituksiin ja yhtiössä on useampi osakas, tulee tilinpäätökseen laatia vastikkeiden jälkilaskelmat. Tällä varmistutaan, että vastikkeet on käytetty siihen tarkoitukseen mihin ne on kerätty. (Kirjanpitolautakunta 2017.) Yhtiökokouksessa määrätyt vastikkeet perustuvat arvioon tilikauden menoista, joten on normaalia, että jälkilaskelmat näyttävät pientä yli/alijäämää. Mikäli kertynyt yli/alijäämä on kovin suuri, voidaan nämä ottaa huomioon seuraavia vastikkeita määrätessä. Yli/alijäämän yksikkökohtainen osuus saadaan jakamalla yli/alijäämä vastikkeesta vastaavien yksiköiden kesken. Vastikkeen määräksi tullee tällöin arvioitujen kulujen yksikkökustannus vähennettynä tai lisättynä kertyneen yli/alijäämän yksikköosuudella. Yli/alijäämän kohdistus vastikkeeseen tulee huomioida myös arvonlisäverovastikkeen määrityksessä.
Hoitovastikkeen alijäämä voidaan kattaa myös erityisellä hoitolainalla, mikäli alijäämä on päässyt kasvamaan suureksi. Hoitolaina ja sen kulut tulee kattaa hoitovastikkeella, eikä osakas voi maksaa siitä omaa osuuttaan pois kuten pääomavastikelainoissa. (Heinonen 2017, 80.) Jos pääomavastike on ylijäämäinen, kun laina on maksettu loppuun, tulee kertynyt ylijäämä palauttaa niille osakkaille, ketkä ovat maksaneet pääomavastiketta loppuun asti (Heinonen 2017, 137).
Hyöty osakkaalle -mallissa jokaisen arvonlisäverovastikkeista tulee laskea omat jälkilaskelmansa. Laskelman osoittama yli/alijäämä on huomioitava seuraavan vuoden arvonlisäverovastikkeiden määrityksessä. Jos ylijäämä on suuri, voi yhtiökokous päättää, ettei arvonlisäverovastiketta peritä ennen kuin se on käytetty. (Leppäsalo 2025.)
Lähteet
Arvonlisäverolaki 30.12.1993/1501. Finlex. Viitattu 28.11.2025. Saatavissa https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1993/1501#part_1__chp_4
jackmac34. 2016. Arkistokaappi, Laskut, Kirjanpito. Pixabay. Viitattu 28.11.2025. Saatavissa https://pixabay.com/fi/photos/arkistokaappi-laskut-kirjanpito-1205044/
Heinonen, M. 2017. Taloyhtiön talous – Oppikirja isännöitsijälle. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Kiinteistöliitto. 2024. Mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö? Viitattu 28.11.2025. Saatavissa https://www.kiinteistoliitto.fi/blogit/lakipahkina/keskinainenkiinteistoosakeyhtio2024/
Kirjanpitolautakunta. 2017. Yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. 1.2.2017. Viitattu 28.11.2025. Saatavissa https://kirjanpitolautakunta.fi/documents/10197/10349155/AsOy_yleisohje_01022017f.pdf
Leppäsalo, N. 2025. Arvonlisävero kiinteistöosakeyhtiössä. AMK-opinnäytetyö. LAB-ammattikorkeakoulu, liiketalouden ala. Lappeenranta. Viitattu 28.11.2025. Saatavissa https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2025120131131
