Asunto-osakeyhtiöiden taloushaasteet ovat nousseet esille mediassa viime vuosina, ja vaikeuksien myötä yhä useampi taloyhtiö ajautuu konkurssiin. Taloyhtiön konkurssin vaikutukset ulottuvat yhtiön lisäksi sekä osakkaisiin että yhtiön mahdollisiin velkojiin. Hyvä taloudenhoito on ennakoivaa ja suunnitelmallista, ja ongelmiin tulisi tarttua riittävän aikaisessa vaiheessa.
Äyräväinen (2024) tutki opinnäytetyössään syitä taloyhtiöiden talousvaikeuksien taustalla. Tutkimus osoittaa, että niin vanhat kuin uudemmatkin taloyhtiöt voivat ajautua konkurssiin. Niiden taustalla vaikuttavat eri syyt, sillä iäkkäämpien taloyhtiöiden huonoon taloustilanteeseen vaikuttaa monesti liian suureksi kertynyt korjausvelka, kun taas uudemmissa yhtiöissä sitä ei ole kerennyt vielä kertyä. Tutkimusta varten toteutetusta haastattelusta käy ilmi, kuinka vasta rakenteilla olevat taloyhtiötkin ovat joutuneet konkurssiin rakennuttajayrityksen konkurssitilanteen myötä.
Iäkkäiden taloyhtiöiden kohdalla ilmenee usein tärkeiden remonttien laiminlyönti, joka voi aiheuttaa yhtiölle konkurssiuhan myöhemmin tulevaisuudessa. Konkurssiin ajautumiseen ei vaadita aina pitkän linjan yhtiön huonon hoidon historiaa, vaan esimerkiksi yllättäen paljastuva suuri kosteusvauriokin voi ajaa taloyhtiön konkurssin partaalle. Tämän taustalla vaikuttaa monesti se, ettei pankki myönnä taloyhtiölle uutta korjauslainaa, kun vanhan lainan määrä on kertynyt jo liian suureksi. Pankin rahoituspäätökseen vaikuttaa myös asunto-osakeyhtiön rakennuksen vakuusarvo. Asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöjen alhaiset vakuusarvot ovat haaste lainan saannin kannalta varsinkin pienillä muuttotappiokunnilla. (Äyräväinen 2024.)
Taloyhtiön konkurssin laajat vaikutukset
Asunto-osakeyhtiön konkurssin vaikutukset ulottuvat useampaan tahoon verrattuna tavalliseen osakeyhtiön konkurssitilanteeseen. Suuri osa suomalaisista asuu asunto-osakeyhtiömuotoisessa asunnossa, ja taloyhtiön konkurssi vaikuttaa huonolla tavalla myös asukkaisiin. Revon (2023) mukaan taloyhtiön konkurssin merkittävimmät vaikutukset kohdistuvat itse yhtiöön sekä osakkeenomistajiin. Se tarkoittaa molempien kohdalla myös määräysvallan menettämistä omaisuuteensa. Taloyhtiön konkurssitilanteessa voi olla mahdollista, että asukkaat menettävät asumismahdollisuuden kodissaan.
Simola (2023) kertoo, että osakkeenomistajalla on velvollisuus huolehtia asunto-osaketta varten otetusta lainasta. Asunnon menettämisen lisäksi osakkeenomistaja voi joutua maksamaan jäljellä olevan lainan välittömästi takaisin pankille, kuitenkin rahoitussopimuksen mukaisin ehdoin.
Hallituksella ja isännöitsijällä on suuri vastuu
Taloyhtiön, osakkeenomistajien sekä mahdollisten vuokralaisten lisäksi yhtiön konkurssitilanteessa kärsivät myös velkojat. Äyräväisen (2024) tutkimusta varten toteutetusta haastattelusta ilmenee, kuinka velkojilla on riski jäädä ilman saataviaan taloyhtiön konkurssimenettelyssä. Konkurssipesä voi realisoida velan vakuutena olevan taloyhtiön kiinteistön, jolla pystytään lyhentämään lainaa pankille. Kiinteistön arvo ei kuitenkaan usein kata koko rahoitusvelkaa, joten pankkia lukuun ottamatta muut mahdolliset velkojat jäävät ilman saataviaan konkurssimenettelyssä.
Retta Group Oy (2020) korostaa taloyhtiön hallituksen sekä isännöinnin roolia taloyhtiön taloudenhoidossa. Huolella laadittu budjettirunko auttaa hallinnoimaan taloyhtiön varojenkäyttöä niin, että taloyhtiön tulot ja kulut ovat tasapainossa.
Kirjoittajat
Siiri Äyräväinen valmistuu LAB-ammattikorkeakoulusta oikeustradenomiksi keväällä 2024.
Jarmo Kemppinen työskentelee liiketalouden lehtorina LAB-ammattikorkeakoulussa.
Lähteet
Cottonbro studio. 2020. Käsi, raha, senttiä, kolikot. Pexels. Viitattu 14.4.2024. Saatavissa https://www.pexels.com/fi-fi/kuva/kasi-raha-senttia-kolikot-3943716/
Repo, A. 2023. Mitä asumiselle ja omaisuudelle tapahtuu, jos taloyhtiö hakeutuu tai haetaan konkurssiin? Keskisuomalainen. Viitattu 15.4.2024. Saatavissa https://www.ksml.fi/teemat/6041266
Retta Group Oy. 2020. Taloyhtiön talous hoituu selkeällä budjetilla. Viitattu 15.4.2024. Saatavissa https://retta.fi/ajankohtaista/isannointi/taloyhtion-talous-hoituu-selkealla-budjetilla/
Simola, U. 2023. Konkurssi hiipii taloyhtiöön – mitä osakkeille, asukkaille ja talolle tapahtuu? Taloustaito. Viitattu 26.2.2024. Saatavissa https://www.taloustaito.fi/koti/konkurssi-hiipii-taloyhtioon–mita-osakkeille-asukkaille-ja-talolle-tapahtuu/#c4ba8fb8
Äyräväinen, S. 2024. Asunto-osakeyhtiön konkurssi. Opinnäytetyö. LAB-ammattikorkeakoulu. Lappeenranta. Viitattu 10.4.2024. Saatavissa https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202404166677
